„Verlässlichkeit ist das neue Sexy“
Daniel Jelitzka, Geschäftsführer von JP Immobilien, erinnert sich an seinen karrieremäßigen Brandbeschleuniger, blickt auf den Immobilienmarkt Wien und erklärt, warum er die Hypo Tirol Bank in Wien sexy findet.
Interview mit Daniel Jelitzka, Geschäftsführer JP Immobilien, am 5. Juli 2022
Kurzbiografie Daniel Jelitzka
Daniel Jelitzka, geboren 1969, studierte Rechtswissenschaften an der Universität Graz und Immobilienökonomie in Frankfurt am Main. 1994 begann er als Assistent der Geschäftsführung bei der Constantia Privatbank. Im Jahr darauf erwarb Jelitzka erste eigene Immobilien. 1996 gründete er zusammen mit seinem Partner Reza Akhavan das Unternehmen JP Immobilien. Es ist auf die Bereiche Zinshaus-Investment, Bauträger, Maklerei und Hospitality spezialisiert.
Sie haben Rechtswissenschaften und Immobilienökonomie studiert, eine interessante Kombination. Hatten Sie beide Gebiete von Anfang an auf dem Radar?
Daniel Jelitzka: Ich habe zuerst Jus in Graz studiert. Bei meinem Postgraduate-Studium in Frankfurt bin ich auf Immobilienökonomie gestoßen. Schon nach dem zweiten Tag wusste ich: Das taugt mir, ich bleibe in dem Bereich.
Noch vor Frankfurt absolvierten Sie ein Volontariat in New York. Was hat Ihnen diese Zeit in den USA gebracht?
DJ: Ein Schlüsselerlebnis! Ich habe dort als Volunteer gefühlt 1500 Dollar verdient, die Wohnung kostete aber 1700 Dollar. Ich war also permanent in der Defensive. Ein Bekannter aus Wien wollte einen Monat in New York bleiben und fragte, ob er auf der Couch im Wohnzimmer schlafen könne, er wisse, New York sei extrem teuer, und würde 1500 Euro dafür zahlen. Da habe ich gedacht, dieses Geschäftsmodell gefällt mir.
Ihre Karriere begonnen haben Sie in einer Bank, relativ schnell, aber selbst in Immobilien investiert. Wann fiel die Entscheidung, sich selbstständig zu machen?
DJ: Ich war bei einer Privatbank Assistent des Vorstands und für den Aufbau der Immobilienabteilung verantwortlich. Nach zwei Jahren beschloss ich, mich selbstständig zu machen. Warum? Weil ich nebenbei mit meinem Partner Reza Akhavan, der auch heute noch mein Partner ist, drei Wohnungen gekauft, diese saniert und verkauft habe. Mit wirklich geringem Zeitaufwand unsererseits verdienten wir ein Vielfaches dessen, was ich in der Bank bekam. Das war der Brandbeschleuniger, um zu sagen: Okay, ich verändere mich.
Seit fast 30 Jahren leiten Sie nun JP Immobilien. Wie hat sich der Immobilienmarkt verändert, was sind die größten Herausforderungen für ein Unternehmen Ihrer Größenordnung?
DJ: Der Immobilienmarkt hat extrem an Professionalität gewonnen. Sei es bezüglich Ausbildung der handelnden Personen und Kollegen, sei es die Qualität der Immobilien betreffend. Ein Beispiel: Früher reichte es, wenn das Projekt in einer guten Lage entstand. Dann kam dazu, dass auch die Ausstattung perfekt sein musste. Jetzt ist Voraussetzung, dass ein Gebäude ESG-konform gebaut ist, also Environmental and Social Governance entspricht, und einen hohen Digitalisierungsgrad aufweist.
In unserer Branche sind Timing und Verlässlichkeit bei den Transaktionen extrem wichtig – die Hypo Tirol Bank ist hier hervorragend.
Daniel Jelitzka
Geschäftsführer JP Immobilien
Daniel Jelitzka
Geschäftsführer JP Immobilien
In allen größeren Städten ist der Druck auf den Immobilienmarkt sehr groß, die Rede ist einerseits von einer möglichen Immobilienblase, andererseits steht zu wenig Wohnraum zur Verfügung. Wie nehmen Sie das wahr?
DJ: Ich spreche nur vom Wiener Markt. Wir bieten hier 500-Euro-Garconnieren genauso an wie ein 15-Millionen-Penthouse im Eigentum. In Wien gibt es rund 900.000 Wohnungen. 75 Prozent dieser Wohnungen sind entweder Gemeindewohnungen, Genossenschaftswohnungen oder Altbauwohnungen, die dem Richtwert unterliegen. Alles Wohnungen, die dem freien Mietzins entzogen sind. 25 Prozent sind Eigentumswohnungen oder unterliegen dem freien Mietzins. Wenn in Wien eine Wohnung um 20.000 Euro pro Quadratmeter verkauft wird, dann hat das keinen Einfluss auf den Markt. Denn es herrscht ein permanenter Mangel an Eigentumswohnungen. International gesehen ist Wien aber immer noch günstig.
Das heißt, es gibt hier keine Blase?
DJ: So ist es. Der Immobilienmarkt Wiens entspricht den Gegebenheiten. Die Käufer im Wohnungsbereich, vor allem im Eigennutzerbereich, verfügen in Österreich über entsprechende Mittel. Die Immobilien werden nicht durch überschießende Fremdfinanzierungen sichergestellt. Die Vorgaben der Europäischen Zentralbank lauten: 20/35/40 – 20 Prozent Eigenmittel, maximal 35 Jahre Laufzeit, maximal 40 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens dürfen für die Finanzierung herangezogen werden. Auch diese Regelung wirkt einer Blase entgegen.
JP Immobilien hat mehrere Standbeine. Um welche handelt es sich und in welchem Umfang repräsentieren Sie das Unternehmen?
DJ: Wir haben im Wesentlichen vier Profitcenter. Erstens den Bereich Investment. Hier reden wir von rund 150 Zinshäusern, die in unserem Eigentum stehen, die wir langfristig bewirtschaften, deren Substanz wir verbessern, deren Ertrag wir optimieren. Der zweite Bereich umfasst die Bauträger. Hier sind derzeit 200.000 Quadratmeter in Entwicklung bzw. in der Pipeline. JP Immobilien errichtet im Jahr zwischen 300 und 500 Wohnungen, die wir dann en bloc oder einzeln an Kleininvestoren oder Eigennutzer verkaufen. Der dritte Bereich ist das Maklerwesen. Zehn Kollegen machen jährlich rund 450 Abschlüsse. JP Immobilien ist im Wohnbereich als Makler in Österreich immer unter den Top drei. Das vierte Standbein ist Hospitality. Das haben wir aufgrund der Pandemie massiv ausgebaut. Unsere Gruppe hat 16 Hotels, nicht nur in Österreich, sondern auch in Rotterdam, Triest, Madonna di Campiglio usw.
Was ist Ihnen bei der Bank als Geschäftspartner besonders wichtig?
DJ: Ich sage immer, Verlässlichkeit ist das neue Sexy. In unserer Branche sind Timing und Verlässlichkeit bei den Transaktionen extrem wichtig – die Hypo Tirol Bank ist hier hervorragend. Dass die Konditionen konkurrenzfähig sein müssen, ist ohnehin selbstredend. Und wie immer im Leben geht es nicht nur um eine sachliche, sondern auch um eine atmosphärische Ebene. Das Zwischenmenschliche passt.
